宋朝的房地产市场有多火？（第2/3页）

开发商

由于租房需求旺盛，宋朝城市的租赁市场一直很火爆，你要是在宋朝大城市拥有一套像样的房产出租，基本上就衣食无忧了，司马光做过一个估算：“十口之家，岁收百石，足供口食；月掠房钱十五贯，足供日用。”

每个月15贯的租金收入还算是少的啦。南宋时，建康府（今南京）的“有房廊之家，少者日掠钱三二十千”，每天收到的房租至少有二三十贯，折算成人民币的话就是上万块。怪不得宋朝人认为，出租房子来钱太容易了，连白痴都能赚到钱：“僦屋出钱，号曰‘痴钱’，故僦赁取直者，京师人指为‘钱井经商’”。

因此，宋朝的有钱人家，几乎都热衷于投资房地产（另一个投资热点是放贷业）。现在的房地产开发商基本上都是盖房子出售，宋代的开发商则是盖房子出租。南宋初，“豪右兼并之家占据官地，起盖房廊，重赁与人，钱数增多，小人重困”。一名叫作张守的南宋人也说：“窃谓兼并之家，物业不一，或有邸店房廊，或有营运钞物，初无田亩，坐役乡里，似太优幸。”这里的“邸店房廊”即是用于出租的房产，“营运钞物”则是放贷业。

有些贪婪的官员，也违规经营房地产业，如仁宗朝的宰相晏殊，“营置资产，见于蔡河岸上，托借名目，射占官地，盖屋僦赁”，结果被谏官蔡襄严词弹劾。徽宗朝的宰相何执中，也是“广殖赀产，邸店之多，甲于京师”，我们无法确知何家到底有多少房产，只知道他“日掠百二十贯房钱”，每日租金收入有120贯，月入3600贯，是宰相月俸的8倍。北宋“六贼”之一的朱勔更厉害，“田园第宅富拟王室，房缗日掠数百贯”。

但最具商业头脑的开发商还得算真宗朝的宰相丁谓。他在汴京冰柜街购置了一块地皮，由于冰柜街地势低洼，经常积水，所以被辟为储备消防用水的用地。可以想象，这个地方人烟肯定比较冷清，地价自然也比较便宜。丁谓要在这里修建房子，同僚都笑他傻。其实丁谓这个人很聪明，他在宅基地附近开凿了一个大水池，既可将积水蓄于一处，挖出来的泥土又可以用来垫高地基。然后他又修建了一座桥，再向朝廷奏请开辟保康门为通衢，很快冰柜街便成了汴京的繁华地段，地价与房价都蹭蹭蹭往上涨。而丁谓的房子恰好处于商圈的要害位置，“据要会矣”，如果转手出来，或者放租，价格就很高了。

宋朝政府是历代少见的商业驱动型政府，眼看着房地产市场如此有利可图，也积极投身进去，在都城与各州设立“店宅务”，相当于官营房地产公司，专门经营官地与公屋的租赁。天禧元年（1017），汴京店宅务辖下有23300间公租屋。天圣三年（1025），京师公租屋的数目又增加到26100间。

宋政府设“店宅务”经营公租屋，目的有三：一是分割房屋租赁市场的利润，以增加财政收入。宋人说，“国初财赋，二税之外，惟商税、盐课、牙契、房租而已”，房租是宋政府财政收入的重要来源之一。

二是将公租屋的租金设为专项基金，用于维持当地的公益事业。如苏轼在惠州时，指导广州太守建成一个城市自来水供水系统。为维护这个自来水系统，苏轼又建议：在广州城中建一批公租房，“日掠二百”贯房租，“以备抽换（水管）之费”。

三是为城市的中低收入者提供基本住房。相对于私人放租的高档房屋，“店宅务”的房租可以说是比较低廉的，天禧元年开封府“店宅务”辖下的一间公租屋，每月租金约为500文；到了天圣三年，在物价略有上涨的情况下，租金反而降为每间每月430文。当时一名摆街边摊做小买卖、或者给公私家当佣工的城市底层人，月收入约有3000文，每月四五百文钱的房租，应该说还是负担得起的。

房市调控

房子不仅是开发商与政府的摇钱树，更是居民生存于社会必不可少的容身之所，因此，宋政府也不敢放任房价一再飙升，动用行政手段干预市场是少不了的——尽管这样的做法在今天的经济自由主义者看来极不可取。

今人见识到的“限购”政策，其实宋朝政府已经在使用了。宋真宗咸平年间，朝廷申明一条禁约：“禁内外臣市官田宅。”即不准中央及地方官员购买政府出让的公屋。为什么要这么规定？因为宋政府希望将申购公屋的机会留给一般平民。

宋仁宗天圣七年，宋政府又出台“第二套房限购”政策：“诏现任近臣除所居外，无得于京师置屋。”在任高官除了正在居住的房产之外，禁止在京师购置第二套房。至于平民是不是也受“限购令”的约束，史料没有说明。想来这次“第二套房限购”，应该只针对在京的高官。

由于两宋时期大城市的房屋自住率不高，“租房族”数目庞大，宋政府将房市调控的重点放在房屋租赁价格上，时常发布法令蠲免或减免房租：大中祥符五年（1012）正月，“诏：以雪寒，店宅务赁屋者，免僦钱三日”；大中祥符七年（1014）二月，又诏令“贫民住官舍者，遇冬至、寒食，免僦直三日”。这里的“官舍”，就是“店宅务”经营的公屋。这些公屋某种程度上具有“廉租房”的性质，租住者又多为城市的中低收入群体，因而，宋政府在极端天气时节（雪寒）或重要节日免除租户数日房租，合情合理。

不过，有时候，宋政府也会要求私人出租的房屋与公屋一起减免租金，如北宋至和元年（1054）二月，仁宗“诏天下州县自今遇大雨雪，委长吏详酌放官私房钱三日，岁毋得过三次”。南宋绍兴十二年（1142）二月，高宗“诏免京城公私房廊一月”，廿一年（1151）二月，又“诏行在（杭州）官私僦舍钱并减半”。

以今天的目光来看，政府明令私人出租屋减租，无疑是不尊重市场定价与私有产权的表现。但在当时，这一政策也有它的合理性：那些当包租公的，通常都是形势户，非富即贵；而蜗居于出租屋的则多为弱势群体，出于“利益的衡平”考虑，让形势户减收一点租金，似乎也不特别过分。

当然这里有一个“度”需要政府把握好，偶尔蠲免几天房租那情有可原，如果经常性要求业主这么做，则势必受到业主的抵制、市场的报复。南宋末有一位叫作胡太初的官员，就对政府频繁降低房租的做法提出非议：“不知僦金既已折阅，谁肯以屋予人？积至塌坏倾摧，不复整葺，而民益无屋可居矣。是盖不知贫富相资之义者也。”意思是说，官府老是要求业主将租金打折，那今后谁还愿意将房屋租给别人居住？就算租出去，房屋坏了，业主也必不愿意掏钱修葺，最后租户将“无屋可居”。官府的做法看似是恤民，其实是不知道“贫富相资”的道理。